Квартира в кредит или инвестиции? Когда посчитал — испытал шок!
Задумал эту статью, чтобы показать читателям как ипотечный кредит лишает людей свободы.
Результаты прикидочных расчетов стали для меня просто шоком!
Кредит или инвестиции в будущее?
Большинство выбирают кредит, потому что хотят здесь и сейчас. Сколько стоит такой выбор, посмотрим сегодня.
А также предложу Вам обоснованную цифрами альтернативу ипотечному кредиту, чтобы и жить достойно и личный капитал создавать.
Квартира в кредит или инвестиции? Когда посчитал — испытал шок!
У многих из нас есть цель — купить квартиру для личного проживания. Особенно проблема остра у молодых семей.
Очень часто люди выбирают ипотеку, не видя альтернативных вариантов.
Давайте посчитаем, во сколько обходится в итоге выбор жить в кредит.
Возьмем случай приближенный к идеальному, в плане ипотеки и инвестиций для наглядности примера.
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ:
Пусть у нас есть задача купить квартиру стоимостью 2,3 млн. рублей.
Мы 300000 платим наличными, а 2 млн. берем ипотеку у банка под 12 % годовых (хотя в среднем сейчас дают под 14%)
Ипотеку берем на 18 лет.
КАК СЧИТАЕМ?
Ипотека на 2 млн. рублей.
Первые 17 лет в год платим по 250000 рублей, или по 20850 рублей в месяц.
Расчет таков: Остаток ипотечного кредита после первого года = (2000000 — 250000)*1,12 = 1960000 руб.
Расчет в таблице 1.
Таблица 1. Величина переплаты по ипотечному кредиту за 18 лет.
В итоге квартиру стоимостью в 2,3 млн. рублей мы покупаем за 4,3 млн + 0,3 млн. (взнос наличными до оформления ипотеки) = 4,6 млн. рублей.
В сухом остатке у нас через 18 лет квартира, в которой живем и она может подрасти в стоимости, а может и упасть (неизвестно какова будет тенденция к этому времени).
Второй вариант: посчитаем какой у нас будет капитал через 18 лет если мы проинвестируем эти деньги под 12% годовых.
Нам понадобятся 2 формулы: сложного процента и аннуитетных платежей.
300000 рублей через 18 лет под 12% годовых превратятся в 2307000 рублей.
При ежегодном инвестировании в течении 18 лет по 250000 рублей в итоге мы будем владеть капиталом в 15,6 млн. рублей.
Итого: 2,3 млн. + 15,6 млн. = 17,9 млн. рублей.
Чтобы получить данный результат достаточно регулярно инвестировать в простейший фонд ETF S&P500.
Причем, есть фонды, которые при том же уровне риска дают среднегодовую доходность значительно выше используемых нами 12% годовых в примере.
В итоге мы имеем через 18 лет инвестированные активы на 17,9 млн.
Продав часть которых, можно позволить себе любую квартиру, практически в любом городе мира.
Как сделать, если Вы нуждаетесь в жилье и хотите создавать капитал?
Предлагаю такой вариант, при аналогичных начальных условиях:
инвестировать во взаимный фонд наши начальные 300000 рублей.
На 15000 рублей в месяц снимать квартиру — за такие деньги можно снять приличное жилье в крупных городах России, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.
А оставшиеся 5850 рублей ежемесячно вкладывать в этот же или подобный ему фонд.
Тогда за год мы инвестируем 70200 рублей. И так будет повторяться в течение 18 лет.
В итоге получим: капитал величиной 2,3 млн. рублей превратятся 300000 рублей вложенные 18 лет назад.
В 4,38 млн. рублей превратятся ежегодные инвестиции в течение 18 лет по 70200 рублей.
В итоге мы можем купить все ту же квартиру за 2,3 млн. рублей. И останется капитал в 4,38 рублей.
В расчете не учитываю инфляцию, т. к. она будет играть в обе стороны.
Реальная доходность вложенных денег будет выше, т. к. инфляция касается всей экономики, в том числе и акций компаний крупной капитализации, куда инвестируют фонды.
А вот цена квадратного метра недвижимости не факт, что будет высокой. У любого роста есть потолок.
Да и потом, нам в любом случае нужна квартира.
Просто в первом случае мы переплачиваем 2 млн. и получаем ту же квартиру, а в последнем — за новую квартиру мы переплатим ну явно не в 2 раза и еще солидный капитал в придачу с потенциалом дальнейшего роста.
Лично я иду по 2-ому пути уже более 6 лет. Уже сейчас результаты вдохновляют.
Заключение.
Так, все-же, кредит или инвестиции? Все по-прежнему — решаете только Вы.
8 августа, 2013 в 11:41 дп
Сергей молодчина. Статья очень поучительная. Расчет просто фантастика — действительно шок.
9 августа, 2013 в 5:02 пп
Сергей, здравствуйте! Полезная статья. Думаю вопрос жилья самый насущный у всех молодых семей. И сделав неправильный выбор (в пользу ипотеки), может просто не хватить времени на исправление ситуации. О финансовом здоровье (как и об обычном) нужно думать с молоду)
26 октября, 2013 в 4:56 дп
Соглашусь с Виктором, и приведу реальный пример.
Рыночная стоимость недвижимости по Ульяновской обл. в 2010г. была 1630 тыс. руб. (2к квартира в новом районе)
Стоимость этой же недвижимости в 2013г. составила 2400 тыс. руб. Доходность за 3 года 49% годовых! А если учесть рентную плату, то фактическая доходность составила 57% годовых. И это при том, что индекс S&P500 за три года вырос всего на 56.7% т.е. показал среднюю доходность 18.9% годовых. Разница на лицо. Получается, что если бы в 2010 году я инвестировал средства в индекс, я бы не достчитался 38% годовых, а если в управляемые фонды, то и того меньше, т.к. 80% фондов в долгосрочном периоде показывают доходность ниже рынка. Понятно, что у недвижимости есть свой потолок, но даже при ипотечной ставке в 14% на сегоднящний день инвестиции в недвижимость выглядят превлекательней, чем ценные бумаги.
26 октября, 2013 в 11:55 дп
Сергей, согласен с Вами, это реальность. Только вот это ж какими нужно обладать знаниями в области инвестирования в недвижимость Ульяновской области (например), чтобы предвидеть подобное. Для этого уже нужно быть практиком инвестирования в этот сектор. Что касается статьи, то здесь, мне кажется, важно обозначить контекст. Она написана все-же больше для начинающих и тех, кто решает купить квартиру в ипотеку, а потом платить кабалу. Недвижимость, как инструмент инвестирования очень силен и этого не в коем случае опровергаю.